第三百三十章 好复杂的关系

第三百三十章 好复杂的关系

“哈,水总来了。”陈明洛笑了一下,然后将杨吉儿介绍给水柔,“这位是我的师姐杨吉儿,省委桑书记的外孙女儿,这位是水柔,我的合作伙伴,公司负责人。”

“水总你好。”杨吉儿跟水柔握了手,仔细看了她两眼,就发现眼前这位少妇生得一副好相貌,真可以说是祸国殃民级别的,比自己还要多了几份成熟的妩媚。

有这么一个熟女在陈明洛身边儿,而且还是合作伙伴的关系,杨吉儿的心里面就开始有些怀疑起来,都说美少男是熟女的最爱,他们两个之间会不会有点儿什么特别的关系?

杨吉儿在这里泛起了熊熊燃烧的八卦之魂,水柔也在那里暗自打量杨吉儿,发现这位女孩子同陈明洛身边的萧潇、柳轻眉是一个级数的美女,所不同的就是萧潇大气淡定和蔼,柳轻眉灵动天真轻灵,而这位杨吉儿似乎就狡黠了一些,一眼望过去就能够感受到有些野蛮女友的气息。

水柔心想,随着陈明洛的年纪增加,他同社会接触的层面也在增加,毫无疑问的,被他的特殊魅力所吸引的优秀女孩子也会变得越来越多,这倒真是一个问题。

刚才自己过来的时候,就发觉正在接受王鸿基培训的售楼小姐们当中,很有几个不时地扫一眼陈明洛,显然是对他很有兴趣。zusi.org 狐狸小说网

假如她们知道陈明洛就是公司的大老板的话,怕是主动献身来借此上位的人也不在少数吧?

三个人走到水柔的办公室,坐下之后,就有秘书过来端茶倒水。

随便聊了两句之后,陈明洛就问道,“水总,目前项目进行到哪一步了?”

“已经申报了项目成果,估计没有多大问题,现在我们正在办理正式正式项目投资计划,以及大配套证明。”水柔对陈明洛说道,“不过账面上的资金已经花的七七八八了。”

“资金不是问题。”陈明洛说了一句水柔现在最想听到的话,大手一挥道,“不过要等几天,我直接划一个亿过来,先顶着用。”

虽然说陈明洛的手中不缺钱,但是因为答应了白胖子要在股市里面托几天,所以最近半个月肯定是动不了,不过好在时间不长,水柔问明情况之后也很高兴,毕竟不愿意找银行来运作资金的话,公司本身的资金压力会比较大,但是现在陈明洛突然赚了大钱,那么就没有这方面的顾虑了。

杨吉儿看了公司的投资分析之后,觉得挺过瘾的,也不由得有些技痒起来,“我入一股如何?”

“你要不怕给桑书记惹麻烦,入两股都行。”陈明洛笑道。

一听这话,杨吉儿顿时就泄气了,“那还是算了,省得我再挨批评,其实我妈那一关就不好过。”

杨吉儿的母亲桑青蓉也是副厅级的干部,阳朔市主管文化工作的副市长,就是因为她的关系,也不可能让杨吉儿肆意妄为,参与到具体的商业运作当中,尤其是在一些比较敏感的公司中占有股份。

房地产开发公司的身份本来就比较敏感,牵扯到的资金流量也非常大,一旦出了什么问题,这都不好交代的,尤其是会让人想到利益输送几个字上去。

“其实吉儿的身份也是比较管用的,让我们避免了不少麻烦。”水柔忽然对陈明洛和杨吉儿说道,“以前我们也没有想到,房地产开发的内幕居然如此深厚,好在这一次有省市领导的公开支持,事情才好办了一些,否则的话真的很难插足阳朔的房地产开发市场。”

水柔这么说,也是颇有一些感慨的,想要做这一行儿,肯定得熟悉其中的内幕和操作办法,但是只有当自己进去之后,才发现这里面的真的是很黑。

“我有个同学,搞过类似的开发,之前我曾经向他咨询过。”水柔对两个人说道,“他以前曾经做个一个项目,所以熟知其中的流程,给我不少帮助。”

水柔那个同学的项目大小中等,首先第一步自然就是拿地。

当地的经济状况还行,平均年工资大概在一万上下,当时买了三百亩地,总投标是六百万左右,计划建筑面积四万五千平米。

那位同学自己没有那么多资金,是几个朋友凑起来的,他自己占了两成的股份,当地拿下来之后,其实手里面基本没什么钱了。

事实上除了一些大开发商之外,小开发商们至少有百分之八十都是这个样子。

售楼部在围墙修起的时候,就开始卖房了,操作一般是收两万定金,房子动工的时候签合同。因为要规避一些政策,此时的售楼部的牌子写的一般都是售楼咨询中心等等,虽然是以咨询为名,其实都是在开卖的。

很多买房的人其实是不懂这些的,政府方面为了拿回扣其实也是允许卖房子的,反正运作好了,基本上没什么人来查,而且房子刚动工就能签合同,包括政府部门和银行方面都可以大开绿灯,估计也是为了gdp跟回扣。

建筑安装方面,一般的工程施工队承包了之后,必须把保证金打到项目部门,她同学的项目大概是收了一百五十万保证金,这些钱就是开发的前期流动资金。

在土地拿下来到开工之前一共定出去了大概一百套房,每套收了两万定金,项目部的收入大概两百万左右,流动资金一共三百五十万的样子。

“你们可能要问,这三百五十万怎么能把四万多平米的房子修起来?”水柔给两个人解释道,“这是一个很有技巧性的东西,我之前也一直不明白,听他说了很多之后,这一次又在项目部门熟悉了一阵子后,才发现要做到这一点其实并不是很困难,关键是要跟政府和银行关系搞好。”

“首先,找当地政府相关部门的负责人,无论是请客、吃饭、打麻将变相输钱,只要是有利于项目的事情,都可以去做。基本上,好象每个地方都有个招商引资办,虽然我没搞懂为什么修房子也成招商引资办的事情,反正去搞房地产都是联系招商局。招商局好像每年都有任务,去了后都挺热情的,按他们说的话叫搞活地方经济,以点带面推动当地gdp的发展。”水柔说道,“反正说来说去招商局拿了黑钱后,就会给你一系列的优惠政策,比如说免除一定的费用,减税等。只要跟政府方面搞好了关系,金钱关走通了,去各部门盖章都会比较顺利。甚至不用你亲自去找他们,基本上是一个电话过去,等人去的时候,对方就都在办公室等着了。”

水柔跟两人说了不少内幕,主要是沟通政府部门的事情。

至于以后的事情就好办多了,因为政府部门沟通好之后就该找银行了。

对于一般的开发商而言,银行这关比较麻烦,因为他们一般最关键的是要把拍下来的土地拿去贷款,至于手续是挺麻烦的,国家政策对这部分管的比较严格,但是实际操作上其实也不难。

给银行管事的人送了钱后,银行跟当地政府和开发商玩些手段搞来搞去,又是评估又是担保,吃来吃去,送来送去的,总之把贷款放出来了。

水柔的同学当时贷了七百万的样子,这样项目部门手上的钱大概就有一千多万。

就这样,工程一期就可以开动了,一期工程特别重要,关系到开发商以后的经营。

由于项目部门手上有一千万资金,一期工程的建安费不过是四百来万,所以开发商就有六百多万的资金节余了。

“由于政府担保,很多费用其实是过后才交的,可以先欠着,那么开发商就用这六百多万的节余来运作,大张旗鼓的宣传广告,只要一期工程开始动了,百姓看这项目搞的那么夸张,就觉得开发商应该有钱,加上开发商有雇佣的专业营销队伍在鼓惑,买房的人连基础都没看到都开始买二期三期的房了,下定金的人会越来越多,这样开发商就把房子修起来了。”水柔对两个人说道。

陈明洛听了之后,也表示道,“听说建安费是不用自己出的,工程施工队承包了土建工程不但要打保证金过来,还需要一定垫资的,一般是垫到法定可以预售之后,多层是封顶就可以预售,高层是建到十层吧,其实拿到地后,开发商自己根本就不用花钱了。贷款是付后期的工程款和政府部门的各种税费的,如果是小地方,能靠关系弄到大幅减免的话,贷款都可以不用,总而言之做房地产不是需要你有多少钱,但是你必须要有广阔、深厚、强大的社会关系和良好的政府关系才行。”

“这个情况,就是所谓的官商勾结?”杨吉儿听了之后,觉得有些头大,这里面情况复杂,真不是一天两天能够弄明白的,亏自己还是学经济管理方面的,现在才知道学的东西一点儿用处都没有,关键的时候顶不过人家强人的一句话管用。

水柔笑道,“其实勾结不勾结倒是无所谓,关键是利益输送,大家都是不见兔子不撒鹰,没有好处的事情,不但不会去办,还会找出很多借口来刁难你,就算是省长市长开了口,下面的人也能找一些小借口来给你使绊子的。”

陈明洛听了,就问道,“水总,这一次的事情,有没有什么部门故意跟我们过不去的?”

之前陈明洛并没有想到这里面的问题如此复杂,自己的公司虽然是沾了桑明达的光,又有资金方面的优势,可以说是牛逼哄哄,但是具体到地方上这些大鬼小鬼门前,省委书记的话究竟管用不管用,确实也是一个问题。

就算是桑明达问起这事儿来,也不可能亲自跑过去跟人家询问,你们把事情办得怎么样了?桑明达不是那样的干部,他说的照顾也就是宏观意义上的,但是细节方面依然要走通各种关节,否则你以后开发的时间还长着呢,不可能每一次都指望有省委书记为你保驾护航吧?

如果是那样的话,桑明达这省委书记的日子,也就干到头儿了。

事实上很多人都不清楚房地产的运作,比如说你觉得盖好了房子,开发商该卖房了吧,其实还是错了。

开发商在开盘之前,一般都会搞个内部认购,至少一半儿以上的房子都给内部认购掉了,这个其实就是找人向银行贷款买房,就是自己卖给自己,但也是变相把楼盘以市价卖给银行,说白了就是产权变换一下,这银行的钱就全进到开发商的腰包了。

真正想买房的老百姓,第一次几乎没有能买到心仪的房子,得到的答案基本都是已经卖掉了,然后过两天告诉你说有人退房,其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里,钞票再一次进入开发商的腰包。

你觉得开发商拿到钱了,就该去还银行贷款了吧,这次还是错了,开发商怎么会那么傻,进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地,只要拿到土地,随便哪个银行都会乖乖地撅着屁股上门来求你继续贷款。

如果你问银行就这么傻?其实银行就是这么傻!

开发商向银行贷款拿地,是用土地做抵押的,现在房子都盖好卖掉了,开发商就算还不了拿地的贷款,银行对这笔烂帐也没办法,只能去找政府,政府就把这块地再次出让,拆迁,补银行的烂帐。

所但凡成熟的开发商,都是拥有好几个相对独立的经济实体,钱就这么转来转去,心情好就还贷款给银行,心情不好就再说了。

杨吉儿跟着陈明洛在水柔这里坐了一下午,三个人聊得很开心,末了又一块儿出去吃饭,虽然不是豪华酒店,却是水柔在阳朔新开的一家羊蝎子馆儿。

华灯初上的时候,这里车子停了满满当当的,却都是闻名而来的食客们。

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